Calculator Taxe Notariale

Actualizat · 1 ianuarie 2026 · OMJ 177/C/2024 · TVA 21%

Calculează gratuit și instant toate taxele notariale pentru vânzare, succesiune, donație, partaj, antecontract, divorț și schimb imobiliar. Onorariu notar, intabulare ANCPI, impozit ANAF și TVA 21% — toate într-un singur loc, la tarifele minime legale 2026.

✓ Tarife conform OMJ 177/C/2024  ·  ✓ TVA 21% (Legea 141/2025)  ·  ✓ Curs BNR live  ·  ✓ Fără înregistrare

Ce sunt taxele notariale și cum se calculează în 2026

Când cumperi, vinzi, moștenești sau donezi un imobil în România, trebuie să plătești o serie de taxe notariale stabilite prin lege. Aceste costuri includ onorariul notarial pentru autentificarea actului, taxa de intabulare la ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) și, după caz, impozitul pe transferul proprietății datorat statului.

Din 1 ianuarie 2024, tarifele de onorarii minimale sunt reglementate prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024 (publicat în Monitorul Oficial nr. 70/26.01.2024), care înlocuiește vechiul ordin 46/C/2011. Din 1 august 2025, TVA-ul standard a crescut la 21% conform Legii 141/2025, modificare care se aplică automat tuturor onorariilor notariale.

Calculatorul nostru aplică automat:

• Grila de onorarii Anexa 2 OMJ 177/C/2024 (7 tranșe valorice)
• Grila specifică de succesiune Anexa 3 (7 tranșe distincte)
• TVA 21% sau regim tranzitoriu TVA 9% (până la 31 iulie 2026)
• Taxa de intabulare ANCPI 0,15% (persoane fizice) sau 0,5% (persoane juridice)
• Reducerea de 30% pentru programul Noua Casă / Prima Casă
• Impozitul pe transferul proprietății: 1% (deținere peste 3 ani) sau 3% (sub 3 ani)
• Curs BNR live pentru conversia între lei și euro

Calculator taxe notariale vânzare-cumpărare apartament, casă sau teren

La vânzarea unui imobil, cumpărătorul și vânzătorul au obligații fiscale diferite. În practica uzuală din România, cumpărătorul achită onorariul notarial și taxa de intabulare, iar vânzătorul plătește impozitul către ANAF și furnizează certificatul de performanță energetică.

Onorariul notarial pentru vânzare — Anexa 2 OMJ 177/C/2024

Onorariul se calculează gradual, pe tranșe valorice, în funcție de prețul de vânzare declarat (sau valoarea minimă din grila notarială, dacă este mai mare):

La onorariul calculat se adaugă 45 Lei pentru administrarea, gestionarea și arhivarea actului, plus TVA 21%.

Taxa de intabulare ANCPI la vânzare

Taxa de intabulare a dreptului de proprietate în Cartea Funciară este stabilită prin Ordinul ANCPI nr. 16/2019 (modificat prin Ordinul 441/2025 din 27 martie 2025):

• 0,15% din preț pentru persoane fizice (minim 60 Lei)
• 0,5% din preț pentru persoane juridice (minim 60 Lei)
• În regim de urgență: tarif normal + 4× tarif normal (maxim 5.000 Lei suplimentar pe serviciu)

Impozitul pe transferul proprietății (plătit de vânzător la ANAF)

Conform OG 16/2022, de la 1 ianuarie 2023 plafonul de 450.000 Lei a fost eliminat. Orice vânzare se impozitează astfel:

• 1% din prețul vânzării — dacă vânzătorul deține imobilul de peste 3 ani
• 3% din prețul vânzării — dacă vânzătorul deține imobilul de sub 3 ani

Impozitul este colectat de notar și virat direct la bugetul statului. Pentru imobile moștenite, termenul de 3 ani se calculează de la data eliberării certificatului de moștenitor.

Exemplu concret — taxe notariale apartament 250.000 Lei (≈ 49.000 EUR)

Pentru un apartament de 250.000 Lei cumpărat de o persoană fizică, fără credit, cu vânzător care deține imobilul de peste 3 ani:

• Onorariu notar: 2.805 + 0,9% × 50.000 = 3.255 Lei + 45 Lei arhivare = 3.300 Lei
• TVA 21%: 693 Lei → Onorariu total: 3.993 Lei
• Intabulare ANCPI (0,15%): 375 Lei
• Extras CF + verificări INFNOT: 115 Lei
• TOTAL CUMPĂRĂTOR: ≈ 4.483 Lei (≈ 879 EUR)
• Impozit VÂNZĂTOR la ANAF (1%): 2.500 Lei

Calculator taxe notariale succesiune (moștenire) 2026

Succesiunea (dezbaterea moștenirii) are o grilă specifică de onorarii, distinctă de cea pentru vânzare. Conform Anexei 3 a OMJ 177/C/2024, onorariul pentru eliberarea certificatului de moștenitor se calculează astfel:

La onorariul calculat se adaugă 70 Lei pentru arhivarea dosarului succesoral, plus TVA 21%. Pentru moștenitorii testamentari care nu sunt soț sau rude în grad succesibil cu defunctul, onorariul se majorează cu 25% (art. 23 alin. 3 OMJ 177/C/2024).

Impozit pe moștenire — regula celor 2 ani

Conform art. 111 alin. (3) din Codul Fiscal:

• Dezbaterea succesiunii în primii 2 ani de la deces = SCUTIT de impozit
• Dezbatere după 2 ani = impozit 1% din valoarea masei succesorale

Termenul de 2 ani se calculează de la data decesului, nu de la data deschiderii succesiunii. Este extrem de important ca moștenitorii să dezbată succesiunea în acest termen pentru a evita impozitul.

Reduceri pentru succesiune

Conform art. 28 OMJ 177/C/2024, moștenitorii minori fără venituri, cei care nu realizează niciun venit sau cei cu venituri sub salariul minim pot beneficia de reduceri de până la 100% din onorariu. Reducerile se acordă pe bază de înscrisuri doveditoare.

Calculator taxe notariale donație apartament, casă sau teren

Donația este actul prin care o persoană (donator) transferă gratuit dreptul de proprietate către altă persoană (donatar). Onorariul notarial pentru donație se calculează la aceeași grilă ca vânzarea (Anexa 2 OMJ 177/C/2024), dar regulile privind impozitul sunt complet diferite.

Impozitul pe donație — scutiri importante

Conform art. 111 alin. (2) lit. b) din Codul Fiscal:

• SCUTIT DE IMPOZIT — Donațiile între rude și afini până la gradul III inclusiv (părinți, copii, bunici, nepoți, frați, unchi, mătuși) și între soți
• Impozit 1% — Donație între terți, dacă donatorul deține imobilul peste 3 ani
• Impozit 3% — Donație între terți, dacă donatorul deține imobilul sub 3 ani

De reținut: donațiile între rude apropiate sunt o soluție fiscală eficientă pentru transferul proprietăților în familie, fără costuri adiționale față de onorariul notarial de bază.

Calculator taxe notariale credit ipotecar și Noua Casă

Dacă achiziționezi un imobil prin credit ipotecar, se adaugă două costuri suplimentare:

1. Onorariul pentru autentificarea contractului de ipotecă — calculat la valoarea creditului, pe aceeași grilă Anexa 2 + TVA 21%
2. Taxa ANCPI pentru înscrierea ipotecii — 100 Lei fix + 0,1% din valoarea creanței garantate

Reducere 30% pentru programul Noua Casă

Conform art. 30 OMJ 177/C/2024, pentru vânzările încheiate prin programul guvernamental Noua Casă (fosta Prima Casă), onorariul notarial se reduce cu 30%, indiferent de valoarea imobilului. Plafoanele de creditare pentru 2026 sunt:

• Locuințe vechi: credit maxim 66.500 EUR, cu avans minim 5% (valoare imobil până la 70.000 EUR)
• Locuințe noi: credit maxim 119.000 EUR, cu avans minim 15% (valoare imobil până la 140.000 EUR)

Important: la majoritatea băncilor partenere programului Noua Casă, nu se mai încheie contract de ipotecă autentic, deci onorariul pentru acesta poate fi zero (ipoteca legală este constituită direct prin contractul de vânzare).

Calculator taxe notariale antecontract (promisiune de vânzare)

Antecontractul (sau promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare) este documentul autentic prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă reciproc să încheie contractul final de vânzare la o dată ulterioară. Este util pentru blocarea imobilului până la obținerea creditului sau a documentelor necesare.

Onorariul pentru antecontract — Anexa 2 pct. XIV lit. a)

Onorariul se stabilește la 1% din valoarea avansului plătit, dar nu mai puțin de 230 Lei + TVA 21%. Dacă nu se plătește niciun avans, se aplică tariful fix din Anexa 1 pct. 6.

Deducerea onorariului în contractul final

Conform art. 13 alin. (6) OMJ 177/C/2024: „În cazul în care contractul de vânzare-cumpărare se va autentifica la același birou notarial la care s-a autentificat și promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, din onorariul final stabilit pentru contract se deduce onorariul achitat pentru promisiunea bilaterală."

Această regulă este crucială: alege să folosești același notar pentru antecontract și pentru contractul final, pentru a economisi onorariul antecontractului.

Calculator taxe notariale partaj — ieșire din indiviziune

Partajul voluntar este procedura prin care mai mulți proprietari comuni (copartajanți) își împart bunurile deținute în indiviziune. Se folosește frecvent după succesiune sau la divorț.

Onorariul pentru partaj voluntar se calculează la valoarea cotelor care revin fiecărui copartajant peste cota deținută anterior (sulta), conform Anexei 2 pct. III OMJ 177/C/2024.

Important despre taxa ANCPI la partaj: taxa de intabulare de 0,15% se aplică doar pe cota nouă dobândită (sulta), nu pe valoarea totală a bunurilor partajate. Pentru un partaj fără diferență de valoare (cote egale), se aplică taxa minimă de 60 Lei.

Calculator taxe divorț la notar 2026

Divorțul prin acordul soților se poate desface rapid la notar, dacă ambele părți sunt de acord și (pentru cupluri cu copii) există un acord complet privind custodia, domiciliul și pensia alimentară. Procedura durează minim 30 de zile (termen legal de reflecție).

Onorarii — Anexa 1 OMJ 177/C/2024

• Divorț fără copii minori: 750 Lei + TVA 21% (pct. 26.1)
• Divorț cu copii minori: 1.200 Lei + TVA 21% (pct. 26.2)

La acestea se adaugă:

• Taxă RNNECD (Registrul Național al Cererilor de Divorț): ~85 Lei
• Legalizare copii certificate de naștere și căsătorie: ~7 Lei per document
• Arhivare dosar divorț: 36 Lei
• Dacă există bunuri comune: se adaugă onorariu de partaj (grila Anexa 2)

Divorțul cu copii minori necesită consiliere psihologică prealabilă obligatorie, iar notarul poate refuza dacă acordul părinților este considerat contrar interesului copilului.

Cine plătește taxele notariale în România

Reparția costurilor între părți nu este stabilită obligatoriu prin lege, dar practica uzuală în România este următoarea:

Cumpărătorul plătește:

• Onorariul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare
• Taxa ANCPI de intabulare a dreptului de proprietate (0,15% PF / 0,5% PJ)
• Onorariul și taxa ANCPI pentru contractul de ipotecă (dacă există credit)
• Verificările în registrele INFNOT (RNNEPR, RNAOA, RNNEC)

Vânzătorul plătește:

• Impozitul pe transferul proprietății (1% sau 3%) la ANAF, colectat de notar
• Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare (40 Lei)
• Certificatul de Performanță Energetică (CPE) — obligatoriu conform Legii 372/2005 (250-800 Lei pentru apartament, 400-1.200 Lei pentru casă; obținut de la un auditor energetic atestat MDLPA)
• Certificatul fiscal DITL (gratuit, dar trebuie solicitat la primărie)

Părțile pot însă negocia și stabili altfel cine plătește, iar detaliile pot fi incluse în antecontract.

TVA 21% la serviciile notariale — modificări din 2025-2026

Prin Legea 141/2025 (publicată în M.O. nr. 699/25.07.2025), cota standard de TVA a fost majorată de la 19% la 21%, începând cu 1 august 2025. Această cotă se aplică tuturor onorariilor notariale.

Regim tranzitoriu TVA 9% pentru vânzări imobile noi

Există o excepție tranzitorie până la 31 iulie 2026: pentru imobilele noi livrate de un dezvoltator, se poate aplica TVA 9% dacă se îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:

• Antecontractul cu avans minim de 20% a fost încheiat înainte de 1 august 2025
• Imobilul are o suprafață utilă sub 120 m²
• Valoarea imobilului (inclusiv terenul) este de maxim 600.000 Lei
• Cumpărătorul nu a mai achiziționat o altă locuință cu cotă redusă TVA după 1 ianuarie 2023

Notarii publici au obligația să verifice îndeplinirea acestor condiții înainte de autentificarea actului și să înregistreze tranzacția în „Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA".

Grila notarială 2026 — valoarea minimă a imobilelor

Grila notarială (sau „studiul de piață") reprezintă valoarea minimă la care se poate tranzacționa un imobil pentru calculul taxelor. Dacă prețul declarat de părți este mai mic decât valoarea din grilă, notarul este obligat prin lege să calculeze onorariul și impozitul la valoarea din grilă (art. 4 alin. 3 OMJ 177/C/2024).

Grilele notariale sunt actualizate anual de către Camerele Notarilor Publici din fiecare județ, pe baza studiilor de piață realizate de experți evaluatori autorizați. Puteți consulta grilele oficiale la Camera Notarilor Publici București sau pe site-ul Uniunii Naționale a Notarilor Publici.

Valoarea din grilă variază în funcție de:

• Județul și localitatea
• Zona și subzona din localitate (ex: A1, A2, B1, B2 pentru București)
• Tipul imobilului (apartament, casă, teren intravilan, teren extravilan)
• Caracteristici specifice (an construcție, suprafață utilă, dotări, etc.)

Întrebări frecvente despre taxele notariale 2026

Cât costă un antecontract la notar în 2026?

Onorariul minim pentru antecontract este de 230 Lei + TVA 21% (≈ 278 Lei), plus 1% din valoarea avansului plătit (dacă este mai mare). La acesta se adaugă notarea în Cartea Funciară (60 Lei), extrasul CF (40 Lei) și arhivarea + verificări INFNOT (120 Lei). Total estimat: 500-600 Lei pentru un avans mic; 1% × avans + 200 Lei pentru avansuri mari.

Cât costă taxele notariale pentru vânzarea unui apartament de 100.000 EUR?

Pentru un apartament de 100.000 EUR (≈ 510.000 Lei), cumpărat de o persoană fizică fără credit, taxele totale sunt aproximativ:

• Onorariu notar + arhivare + TVA: ≈ 6.950 Lei
• Intabulare ANCPI 0,15%: ≈ 765 Lei
• Alte taxe (extras CF, INFNOT): ≈ 115 Lei
• Total cumpărător: ≈ 7.830 Lei (≈ 1.540 EUR)
• Impozit vânzător la ANAF (1%): ≈ 5.100 Lei

Cine plătește taxele notariale — cumpărătorul sau vânzătorul?

În practica uzuală din România, cumpărătorul plătește onorariul notarial și taxa de intabulare ANCPI, iar vânzătorul plătește impozitul pe venitul din transfer (1% sau 3%) plus extrasul de Carte Funciară pentru autentificare (40 Lei) și certificatul de performanță energetică obligatoriu. Părțile pot negocia și o altă repartizare a costurilor.

Cum se calculează impozitul la vânzarea unui imobil în 2026?

Impozitul pe transferul proprietăților imobiliare este:

• 1% din preț dacă vânzătorul deține imobilul de peste 3 ani
• 3% din preț dacă vânzătorul deține imobilul de sub 3 ani

Plafonul de 450.000 Lei neimpozabil a fost eliminat din 1 ianuarie 2023 prin OG 16/2022. Impozitul se aplică la întreaga valoare a tranzacției, nu doar la suma care depășește un plafon.

Când se plătește TVA 9% la serviciile notariale în 2026?

TVA standard la onorariile notariale este 21% din 1 august 2025. TVA 9% se poate aplica doar până la 31 iulie 2026, în regim tranzitoriu, pentru achiziția de locuințe noi cu antecontract încheiat înainte de 1 august 2025, avans minim 20% achitat până la 31.07.2025, suprafață sub 120 m² și valoare maxim 600.000 Lei. După 31 iulie 2026, TVA va fi 21% pentru toate tranzacțiile.

Cât costă intabularea la ANCPI în 2026?

Taxa de intabulare este:

• 0,15% din preț pentru persoane fizice (minim 60 Lei)
• 0,5% din preț pentru persoane juridice (minim 60 Lei)
• Pentru ipotecă: 100 Lei fix + 0,1% din valoarea creditului
• În regim de urgență (soluționare în 2 zile): tarif normal + 4× tarif normal, maxim 5.000 Lei suplimentar pe serviciu

Cât costă o succesiune la notar în 2026?

Pentru o masă succesorală de 200.000 Lei (≈ 39.000 EUR), dezbătută în primii 2 ani de la deces:

• Onorariu notar + arhivare + TVA: ≈ 1.870 Lei
• Intabulare ANCPI (dacă se intabulează): 300 Lei
• Extras CF + verificări: 75 Lei
• Total: ≈ 2.245 Lei

Dacă trec mai mult de 2 ani de la deces, se adaugă impozit 1% din masa succesorală (2.000 Lei în exemplul de mai sus).

Se deduce onorariul antecontractului din contractul final de vânzare?

Da, conform art. 13 alin. (6) OMJ 177/C/2024, dacă contractul final se autentifică la același birou notarial unde s-a încheiat și antecontractul. Este motivul principal pentru care este recomandabil să folosești același notar pentru ambele acte — poți economisi efectiv onorariul antecontractului.

Este scutită de impozit donația între părinți și copii?

Da. Conform art. 111 alin. (2) lit. b) din Codul Fiscal, donațiile între rude și afini până la gradul III inclusiv și între soți sunt complet scutite de impozit. Se plătește doar onorariul notarial și taxa de intabulare. Gradul III include: părinți-copii, bunici-nepoți, frați, unchi/mătuși-nepoți.

Cât costă divorțul la notar în 2026?

Onorariile minime conform Anexei 1 OMJ 177/C/2024:

• Divorț fără copii minori: 750 Lei + TVA = 908 Lei
• Divorț cu copii minori: 1.200 Lei + TVA = 1.452 Lei

Plus taxa RNNECD (~85 Lei), legalizări certificate (7 Lei × număr documente), arhivare (36 Lei). Total estimativ: 1.050-1.100 Lei fără copii; 1.600-1.750 Lei cu copii minori. Multe birouri notariale aplică tarife peste minimum legal.

Cum calculez taxele notariale dacă prețul este în euro?

Notarii calculează toate taxele în Lei, folosind cursul BNR din ziua autentificării. Calculatorul nostru preia automat cursul BNR live (actualizat zilnic) și convertește suma pentru estimare. La notariat, valoarea exactă se va recalcula la cursul din ziua semnării.

Taxele notariale sunt identice la toate birourile?

Nu. Tarifele din OMJ 177/C/2024 sunt minime obligatorii — birourile pot aplica onorarii mai mari. Însă taxele către stat (impozit ANAF și intabulare ANCPI) sunt identice peste tot, fiind stabilite prin lege. Pentru a găsi cele mai bune tarife, comparați oferte de la 2-3 birouri notariale.

Pot încheia contractul de vânzare la orice notar din țară?

Da. Competența notarului este generală la nivel național pentru contracte de vânzare. Poți alege orice birou notarial din România, indiferent de locul în care se află imobilul sau domiciliul părților. Singura excepție este procedura succesorală, care se face obligatoriu la un notar din județul ultimului domiciliu al defunctului.

Ce acte sunt necesare la notar pentru vânzare în 2026?

Pentru vânzător:

• Act de proprietate (contract anterior, certificat de moștenitor sau hotărâre judecătorească)
• Documentație cadastrală (încheiere de intabulare + releveu)
• Certificat fiscal DITL de la primărie (valabil 30 zile)
• Certificat de Performanță Energetică (CPE)
• Carte de identitate, certificat de căsătorie (dacă e cazul)

Pentru cumpărător: carte de identitate, certificat de căsătorie, iar pentru credit: oferta bancară și acordul băncii.

Surse legale oficiale — legislație 2026

Toate calculele efectuate de calculatorul nostru se bazează pe următoarele acte normative în vigoare:

• Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024 — Norme privind tarifele de onorarii minimale pentru serviciile notariale (M.O. 70/26.01.2024)
• Legea 141/2025 — Majorarea TVA la 21% din 1 august 2025 (M.O. 699/25.07.2025)
• Ordinul ANCPI nr. 16/2019 — Tarife intabulare și servicii cadastru (modificat prin Ordinul 441/2025)
• OG 16/2022 — Eliminarea plafonului neimpozabil de 450.000 Lei (în vigoare din 1 ianuarie 2023)
• Legea 227/2015 — Codul Fiscal (art. 111 — impozit pe transferul proprietăților imobiliare)
• Legea 36/1995 — Legea notarilor publici și a activității notariale
• Legea 372/2005 — Performanța energetică a clădirilor (CPE obligatoriu la vânzare)

Disclaimer

Calculatorul de taxe notariale al Totul Calculat oferă estimări orientative la tarifele minime legale conform OMJ 177/C/2024. Onorariile notariale reale pot fi mai mari, deoarece birourile notariale au libertatea să aplice tarife peste minimum legal. Pentru o estimare exactă înainte de autentificare, solicitați o cotație scrisă de la biroul notarial ales. Valoarea finală poate varia în funcție de grila notarială aplicabilă imobilului, situația matrimonială a părților, eventuale reduceri legale, servicii conexe solicitate (deplasări, verificări suplimentare, traduceri) sau schimbări ale cursului BNR. Totul Calculat nu este un birou notarial și nu emite acte autentice — calculatorul nostru este un instrument informativ gratuit, actualizat periodic conform legislației în vigoare.